行業(yè)分析：房地產(chǎn)萬科集團(tuán)的信息化建設(shè)之路

將動(dòng)態(tài)成本納入管理

　　據(jù)王文金介紹，所謂成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了成本、預(yù)算、合同、變更簽證、結(jié)算、付款管理等等。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。

　　“實(shí)施軟件之后的一大好處是對(duì)動(dòng)態(tài)成本的管理。”王文金說，“所謂動(dòng)態(tài)成本，就是未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其中后2項(xiàng)的變動(dòng)十分常見，因此對(duì)它的管理不但復(fù)雜而且難以實(shí)現(xiàn)。”在萬科沒有實(shí)施成本管理之前，對(duì)動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控很難用書面形式隨時(shí)結(jié)算出來，財(cái)務(wù)軟件不能記錄動(dòng)態(tài)成本，不能展現(xiàn)成本的明細(xì)構(gòu)成，并且有大量重復(fù)項(xiàng)目。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目賣完了，但還有成本需要追加的情況，甚至?xí)驗(yàn)榕_(tái)帳記錄不清而重復(fù)付款。現(xiàn)在，成本管理軟件能夠展現(xiàn)全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)明細(xì)表，實(shí)時(shí)反映動(dòng)態(tài)成本并實(shí)施監(jiān)控，大大提高了企業(yè)在控制成本方面的作為?，F(xiàn)在，通過成本管理軟件，萬科成功地將每平方米目標(biāo)成本浮動(dòng)差異數(shù)由100多元下降到了30元左右，“這在業(yè)內(nèi)肯定是一流水平”，說起這個(gè)，王文金臉上不無得意。

　　從最初的版本到現(xiàn)在萬科應(yīng)用的版本，成本管理軟件經(jīng)歷了無數(shù)次修正和完善，其中最重要的是2001年到2002年的改造，這就是被王文金稱之為“三個(gè)自動(dòng)”的功能添加。“首先是自動(dòng)分?jǐn)?，?xiàng)目的數(shù)據(jù)發(fā)生變化以后，成本要根據(jù)產(chǎn)品建設(shè)的數(shù)量和進(jìn)度進(jìn)行自動(dòng)分?jǐn)?，比如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是40萬平方米，分成3期做，面積比為1∶1∶2，現(xiàn)在第二期的比例要調(diào)增為2，這樣各期分?jǐn)偟某杀径紩?huì)發(fā)生變化;其次就是根據(jù)不同產(chǎn)品來做成本的自動(dòng)分擔(dān)，要自動(dòng)地計(jì)算一期內(nèi)的各種產(chǎn)品類型的成本，如別墅、多層、高層;最后就是自動(dòng)對(duì)賬，萬科財(cái)務(wù)系統(tǒng)里的數(shù)據(jù)和成本系統(tǒng)里的數(shù)據(jù)要能夠自動(dòng)匹配，并且找到差異。”

　　談到最終版的確定，王文金笑稱“沒有最終完成時(shí)”，因?yàn)?ldquo;軟件需要在應(yīng)用過程中不斷完善”。據(jù)王文金透露，接下來的工作是讓目標(biāo)成本更加細(xì)化，讓動(dòng)態(tài)成本的預(yù)測(cè)更加及時(shí)。“原來目標(biāo)成本只能計(jì)算到一期，現(xiàn)在要細(xì)化到產(chǎn)品，比如多層、高層和別墅，而且要算出來各產(chǎn)品類型的動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本之間的差異。”

　　面向全行業(yè)

　　除了萬科，金蝶力推的成本管理軟件已經(jīng)有不少工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)正在應(yīng)用。據(jù)羅建音透露，目前已經(jīng)有至少10家房地產(chǎn)公司在和金蝶接觸，并且對(duì)成本管理軟件表示出了濃厚的興趣，這不能不說是萬科案例強(qiáng)大的吸引力所致。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，金蝶方面指出，就目前來看成本管理主要是針對(duì)萬科這樣的大客戶，對(duì)其他規(guī)模不是很大的房地產(chǎn)企業(yè)，最好先熟練應(yīng)用K3金蝶財(cái)務(wù)軟件，之后才能充分發(fā)揮成本管理軟件的效用。

　　對(duì)于萬科來說，向同行和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣成本管理著實(shí)有些令人費(fèi)解，甚至可能“為他人作嫁衣”的風(fēng)險(xiǎn)。也有人猜測(cè)，萬科是因?yàn)槭种形沼谐杀竟芾碥浖?0%的權(quán)益才同意向全行業(yè)推廣。然而考慮到萬科目前的業(yè)績(jī)規(guī)模和萬科集團(tuán)以房地產(chǎn)為主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，這個(gè)原因似乎有點(diǎn)站不住腳。面對(duì)外界的種種猜測(cè)，王文金認(rèn)為萬科此舉意在檢驗(yàn)成本管理軟件的生命力。“一個(gè)軟件的生命力需要經(jīng)過市場(chǎng)的檢驗(yàn)，如果得不到同業(yè)的認(rèn)可和修正，這個(gè)軟件很可能會(huì)死掉。一旦萬科需要更換軟件，集團(tuán)在這方面的效率損失會(huì)更大;更多房地產(chǎn)同行來應(yīng)用成本管理軟件，也會(huì)反過來促進(jìn)萬科成本管理水平的提高。” 而萬科自己的信息化腳步也不會(huì)止步于此，“除了目前正在改進(jìn)的成本管理、銷售管理和物業(yè)管理系統(tǒng)，萬科未來還要實(shí)施決策支持、商業(yè)智能、客戶管理、知識(shí)管理以及項(xiàng)目開發(fā)管理幾大信息系統(tǒng)，形成適合于萬科經(jīng)營管理的房地產(chǎn)IT整體解決方案，讓信息化助力萬科核心競(jìng)爭(zhēng)力。