住宅交易 把握稅率臨界點
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20的免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅，這里的20的增值額就是“臨界點”。根據(jù)土地增值稅臨界點的稅負效應(yīng)，實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率)，然后設(shè)法調(diào)整增值率，其中一個重要環(huán)節(jié)就是要合理確定商品房銷售價格。
如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負擔的關(guān)鍵就是控制房地產(chǎn)的增值率。在足額計算扣除項目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況。企業(yè)在遇到這種情況時，事先一定要進行必要的籌劃。
案例：地處某省城的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按普通標準住宅建造一棟4000平方米的商品房，現(xiàn)有兩種銷售方案：
方案一：按照2000元/平方米的價格出售，假設(shè)扣除項目金額為672萬元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除金額同為672萬元。
方案二：按照2100元/平方米的價格出售，承方案一，則扣除項目金額為674.2萬元〔6724000×100÷10000×5.5〕(根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)印花稅不得扣除)。
企業(yè)該采取哪種銷售方案呢？
方案一：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2000×4000÷10000=800(萬元)
房產(chǎn)的增值率為[(800-672)÷672]×100=19.05
增值率小于20的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤為128萬元。
方案二：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2100×4000÷10000=840(萬元)
房產(chǎn)的增值率為〔(840-674.2)÷674.2〕×100=24.59
增值率大于20，需要繳納土地增值稅165.8×30=49.74(萬元)
企業(yè)的稅前利潤為168-49.74=118.26（萬元）。
從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價格雖然提高了100元/平方米，但是稅前利潤卻下降了128-118.26=9.74(萬元)。所以，企業(yè)該采取第一種銷售方案。
